Neues Gesetz zur Provisionsteilung ab dem 23.12.2020
Das bedeutet das Bestellerprinzip beim Immobilienkauf
Mit den neu eingeführten Paragrafen 656a bis 656d soll das Bestellerprinzip beim Erwerb von Wohneigentum im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) verankert werden.
Wichtig: Das neue Gesetz gilt nur, wenn der Käufer als Verbraucher handelt. Das trifft zum Beispiel zu, wenn er für sich selbst ein Eigenheim erwirbt. Laut Einschätzung des Immobilienverbandes Deutschland (IVD) gilt dies aber auch, wenn er eine Immobilie im Rahmen der privaten Vermietung erwirbt. Handelt der Immobilienkäufer hingegen gewerblich, gilt das Bestellerprinzip beim Kauf nicht und die Maklerprovision kann weiterhin auch anderweitig vereinbart werden.
Bestellerprinzip bei einem Auftraggeber
Die Vertragspartei, die den Makler beauftragt hat – in der Regel der Verkäufer –, ist zum Zahlen der Maklerprovision verpflichtet. Sie kann zwar mit der zweiten Vertragspartei vereinbaren, dass diese einen Teil der Kosten übernimmt, jedoch darf sie maximal 50 Prozent der Gesamtprovision auf die Gegenseite überwälzen. Kurz gesagt: wenn eine Person den Makler beauftragt, ist maximal eine 50:50-Teilung erlaubt. Ist übrigens der Käufer alleiniger Auftraggeber des Maklers, zum Beispiel bei einem Suchauftrag, so gilt für ihn ebenfalls die Regel der maximalen 50:50-Teilung, sofern der Verkäufer einen Teil übernehmen soll.
Hinzu kommt, dass der zweite Vertragspartner die Provision erst zahlen muss, wenn er einen Zahlungsnachweis dafür hat, dass die beauftragende Partei ihren Anteil bereits bezahlt hat. Dadurch soll sichergestellt werden, dass die getroffene Vereinbarung auch tatsächlich umgesetzt wird und nicht die zweite Partei – oft der Käufer – letzten Endes doch die Maklerkosten allein oder zum großen Teil selbst zahlt. Der Nachweis kann formlos vom Auftraggeber oder vom Makler erbracht werden, beispielsweise über einen Kontoauszug oder einen Überweisungsbeleg. Dieser kann in Papierform oder auch elektronisch versendet werden.
Bestellerprinzip bei Doppeltätigkeit
Wenn der Makler aufgrund von zwei Maklerverträgen gleichermaßen für Käufer wie Verkäufer tätig ist, so kann die Courtage nur von beiden Seiten zu gleichen Teilen verlangen – eine exakte 50:50-Teilung ist sogar Pflicht. Laut dem Justiziar des Immobilienverbandes Deutschland (IVD) Dr. Christian Osthus ist in diesem Fall kein Zahlungsnachweis erforderlich. „Die Provisionsansprüche gegenüber Verkäufer und Käufer werden mit Abschluss des Kaufvertrages fällig.“
Maklerverträge über Wohneigentum nur noch in Textform
Maklerverträge für die Vermittlung von Wohnungen und Einfamilienhäusern dürfen mit Inkrafttreten des Gesetzes nur noch in Textform abgeschlossen werden. Das heißt zum Beispiel per E-Mail, Textnachricht per SMS oder Whats App. Mündlich geschlossene Verträge sind dagegen nicht mehr wirksam
Quelle: Dr. Christian Osthus, Justiziar des IVD. im Protal "immwelt- Ratgeber"
Die drei Provisionsmodelle
Variante 1:
Teilung der Provision
- Der Makler schließt mit beiden Parteien einen Maklervertrag.
- Käufer und Verkäufer teilen sich die Provision und bezahlen beide das gleiche.
Variante 2:
Käufer bezahlt maximal 50%
- Der Makler schließt nur mit dem Verkäufer einen Vertrag.
- Der Käufer übernimmt maximal die Hälfte der mit dem Verkäufer vereinbarten Provision.
Variante 3:
Verkäufer übernimmt die Provision zu 100%
- Der Makler schließt nur mit dem Verkäufer einen Vertrag.
- Der Verkäufer übernimmt die Provision vollständig.
FAQ: Die wichtigsten Fragen und Antworten
Was ändert sich ab dem 23. Dezember 2020?
Bisher wurde in den meisten Bundesländern die Maklerprovision geteilt. In einigen Städten wie Berlin, Hamburg oder Bremen haben Käufer die Provision alleine getragen. Letzteres ist zukünftig nicht mehr möglich. Makler können nicht mehr provisionsfrei für den Verkäufer tätig werden und Käufer zahlen nie mehr als die Hälfte der anfallenden Provision.
Ich bin Verkäufer und habe den Makler vor dem 23. Dezember 2020 für mich provisionsfrei beauftragt. Meine Immobilie wurde noch nicht verkauft. Was muss ich beachten?
Sofern keine Zusatzvereinbarung getroffen oder der Alleinauftrag nicht angepasst wurde, muss keine Provision nach dem Verkauf gezahlt werden.
Wer bezahlt den Makler?
Es gibt unterschiedliche Modelle. Der Makler wird entweder nur vom Verkäufer bezahlt oder vom Verkäufer und Käufer. Bei keinem Modell zahlt der Käufer mehr als die Hälfte der vereinbarten Provision.
Wie hoch ist die Maklerprovision?
Das ist nicht festgelegt. Provisionen werden frei verhandelt. In der Praxis beträgt die Provision in Deutschland in der Regel zwischen 3 und 7 Prozent des Verkaufspreises der Immobilie.
Gelten die Neuregelungen auch für noch nicht realisierte Projekte im Bauträgervertrieb?
Ja, wenn Grundstückskaufvertrag und Bauvertrag nicht voneinander getrennt werden können.
Gelten die Neuregelungen auch für unbebaute Grundstücke?
Nein.
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